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A 20 de maio, foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, diploma que estabelece as novas medidas de desagravamento fiscal para o setor da habitação. O pacote legislativo, desenhado ao abrigo da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, introduz alterações profundas no IVA, IRS e IMT e tem como objetivo direto fomentar a oferta de imóveis no mercado nacional.

A Ordem dos Arquitetos procedeu a uma primeira análise crítica do diploma, com o objetivo de auxiliar os arquitetos na interpretação preliminar do novo regime e na identificação das suas principais implicações práticas, permitindo-lhes apoiar os seus clientes na avaliação das soluções mais adequadas a cada caso concreto.

Nesse sentido, disponibilizamos para consulta o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, a Análise crítica ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o Contributo da OA à PL 47/VXII/1.ª (fevereiro 2026)  e o Contributo da OA à PL 47/VXII/1.ª (janeiro 2026), ver »»»»

Síntese do Decreto-Lei n.º 97/2026

Este diploma estabelece um conjunto de medidas de incentivo à habitação e ao arrendamento, atuando em três grandes eixos:

1. Âmbito e condições gerais

As medidas aplicam-se à construção, reabilitação, aquisição e arrendamento de imóveis habitacionais, desde que de valor moderado — renda mensal até 2,5 vezes o salário mínimo de 2026, ou preço de venda dentro do 2.º escalão do Código do IMT.

2. Principais instrumentos criados

Benefícios fiscais em IVA Criação de uma taxa reduzida de IVA (verba 2.42 da Lista I) para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente, ou a arrendamento habitacional a rendas moderadas. A medida vigora até 31 de dezembro de 2032.

Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) (Anexo I) Contratos celebrados entre investidores e o IHRU, com vigência até 25 anos, que concedem isenções de IMT, Imposto do Selo, IMI e IVA reduzido a quem construa ou reabilite imóveis destinados a arrendamento habitacional a preços controlados. Pelo menos 70% da área de construção abrangida deve destinar-se a habitação.

Restituição parcial de IVA em construção para habitação própria (Anexo II) Pessoas singulares que construam a sua habitação própria e permanente podem obter a restituição da diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida, desde que o valor do imóvel não ultrapasse os limites moderados definidos.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) (Anexo III — referenciado, mas não transcrito) Regime simplificado para contratos de arrendamento a rendas acessíveis, com entrada em vigor a 1 de setembro de 2026.

3. Entrada em vigor

As medidas têm diferentes momentos de produção de efeitos:

- Os benefícios em IRS retroagem a 1 de janeiro de 2026;

- As alterações ao IVA produzem efeitos a partir do trimestre seguinte à publicação;

- Os CIA e o RSAA arrancam a 1 de setembro de 2026;

- As empreitadas abrangidas são as cujo processo urbanístico teve início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.